招数一:用足公积金政策
购房者D先生,购买第一套房产时用了组合贷款,目前尚有10万元的公积金贷款没有还清,准备为孩子购买一套学区房,需要贷款100万元左右。因为购买的是二套房,商业性贷款利率要“享受”基准利率1.1倍(6.53%)。贷款20年,利息总支出约为79.4万元。
减息方案:先向父母借款10万元还清公积金贷款,然后申请组合贷款,按照D先生夫妇的公积金缴交情况,第二次使用公积金贷款可以申请60万元公积金贷款,这样只要再申请40万元的商业性贷款即可。因为公积金贷款的利率不受使用次数的影响,他们的利息总支出可以下降到约58万元 (其中公积金部分约为********万元,商业性贷款部分约为********万元),自己为房贷降息约20万元。至于父母的借款,可以等新买的房产交房后,再申请公积金装修贷款归还。这样,总的负债额度没有变化,但利息支出可以大大降低。
注意事项:公积金贷款的额度受到贷款次数及储存账户余额的限制,购房者如果前一次贷款办理了冲还贷,再次购房前最好提前终止,攒足余额,以用足再次贷款的上限。另外,新房交房后不要忘记办理公积金装修贷款(目前该项贷款暂时停办,不久后应该可以恢复)。如此,购房时不必预留装修费用,可以尽量多付首付款少贷款,也能起到少付利息的效果。
招数二:巧选房贷理财产品
购房者W小姐经营一家网络红酒公司,目前准备购买婚房。由于父母购房时参与贷款,按目前的政策不能享受首次购房优惠利率,需要贷款150万元。
减息方案:将房贷和自己的流动资金账户关联起来,办理理财型房贷产品,如深圳发展银行的“存抵贷”业务。由于W小姐经营需要保留一定金额的备货资金,这部分资金以前只能获取活期利息。办理了“存抵贷”业务,W小姐就可以把这部分时常闲置的资金划入房贷还款账户,银行将按照一定的比例视作提前还贷,并将节省的贷款利息作为理财收益返还给W小姐。
注意事项:按“存抵贷”业务的规定,并不是全部的存款都能被抵扣,而是按照一定的比例计算,比如10万元存款的抵扣比例为85%,按贷款基准利率计算,客户的理财收益率可达到2.73%。另外,还款账户中的金额必须超过5万元才能抵扣。因此,这种房贷业务比较适合常有大额现金流的个人经营户,普通工薪购房者办理后起到减息的效果则不明显。
招数三:调用已有产权房
购房者H先生,打算乘楼市调整投资一套市中心小房型,但有过多次贷款纪录的他遭遇三套房停贷政策。中介告诉他,即便个别银行能够办理,也要他承担基准利率1.2倍(7.13%)的高利率。按照贷款额100万元计算,20年贷款期的利息总额约88万元。
减息方案:将自己手中持有的无贷款产权房抵押,办理房屋抵押消费贷款,视H先生的资信情况及贷款额度,银行可能给予他基准利率1.15倍甚至1.1倍的利率。如果按照1.1倍利率(6.53%)计算,大约能节省9万元的利息。
注意事项:办理房屋抵押贷款必须是已经还清贷款的产权房。此外,银行对房产本身的价值、房龄以及借款的额度都有一定的要求,借款人此前的信用记录及职业背景等对贷款的最终利率确定也会起到很大的作用。
招数四:先买房后领结婚证
购房者L先生和T小姐,准备近期领取结婚证,然后共同出资购买婚房,由于L先生曾经有过贷款纪录,共同贷款购房不能享受首套房利率,组合贷款中商业性贷款部分要承担1.1倍利率。
减息方案:先用没有贷款纪录的T小姐一个人的名字购房,买房后再领结婚证,然后在产证上增加L先生的名字。目前,首次购房者最低能够享受基准利率75折 (4.46%)的优惠,相比1.1倍利率要相差2个百分点。而按照目前房产税收的相关规定,产证上增加配偶的名字将按照赠与方式计税,以赠与的份额按3%缴纳契税。按L先生和T小姐准备购置200万元房产,每人占一半份额计算,他们需要缴纳3万元的税款,加上其他一些公证、登记费用,最多不超过4万元。而如果按照150万元的贷款额计算,首套房和二套房贷款相比,20年还款期利息的总差额将达到42万元之巨。
注意事项:在没有确定夫妻关系的情况下共同出资购房,可能蕴含一定的风险,当然,这可以通过协议规避。采用上述方法还要考虑一个人的收入水平是否会影响总的贷款额度。另外,公积金贷款以夫妻双方名义申请的额度要大于以单人申请,所以还要综合考虑双方公积金贷款的可贷额度。
(文中房贷计算数字仅供参考,具体以银行计算为准)